专访孟晓苏：用REITs完成租赁市场的供给侧改革

“REITs就是打通租赁市场的桥和船，能发现和引导租赁市场供给侧，找到租赁房的持有者和运营者。”原国家房改组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏表示。

11月21日，在由中国经营报社主办的“产城融合——2017中国城市发展峰会”上，孟晓苏接受《中国经营报》记者专访时表示，只有社会资金能够通过REITs等证券化手段进入租赁市场这个领域来，才能够实现租赁房市场供给侧改革，才能推动租购并举政策的落地。

在孟晓苏看来，充分推动REITs发展，推动不动产和租赁房证券化，落实“房子是用来住的不是用来炒的”政策。

《中国经营报》：REITs是如何推动租购并举政策的落地？

孟晓苏：一方面我们号召大家去租房；另一方面，我们也要找到房屋业主，找到持有和运营租赁住房的主体。此外，我们还要解决租售比过低和租金收益率过低的问题。我们要推动租购并举，就要先解决桥和船的问题，解决供给侧的问题。

REITs就是打通租赁市场的桥和船，能发现和引导租赁市场供给侧，找到租赁房的持有者和运营者。只有社会资金能够通过REITs等证券化手段进入租赁市场这个领域来，才能够实现租赁房市场供给侧改革，才能推动租购并举政策的落地。

《中国经营报》：如何看待PPP与REITs相结合？

孟晓苏：全国的PPP入库项目有11000多个，真能做成的只有1300多个，可见推行不易。表面上，政府通过PPP不再直接承担债务，而是由企业或投资人承担债务，但是不少PPP是要求政府提供补贴或者购买服务，变成了政府的间接负债和长期负债。现在大家也逐渐认识到了这类增量PPP的风险存在。

从这个意义上说，REITs可以看成是存量资产的PPP，政府优质的有收益的存量资产通过REITs进入到资本市场，让社会资金来持有，达到社会资金和政府共同持有政府存量资产的效果。而这种存量资产PPP它本身收益稳定，不会像股市一样大起大落，既使得资产所有者能解脱负债压力，也使得投资者可以获取长期稳定的正常收益。

有些政府存量资产做成PPP，是允许政府购买服务的，比如公租房、城市公共交通等本身就带有政府购买服务的项目，是可以补贴的。但是有些增量资产，还没有开始建，就让政府提供补贴，就变成了一种虚假收益，这种方式必须有所注意。

通过存量资产做成的PPP比单纯用增量资产做成的PPP更有意义，PPP与REITs相结合也提高PPP项目的落地率。地方政府通过存量盘活、动能转化，获取现金后再投入到增量资产中，能形成一个良性的发展循环。这也是习近平主席在全国金融工作会议提到的“更加注重供给侧的存量重组、增量优化、动能转换。”

《中国经营报》：REITs如何落实“房子是用来住的不是用来炒的”政策？

孟晓苏：一直以来，老百姓都是整套地持有房子，而没有其他证券化手段去持有房子。因此房产交易过热时，就会出现炒房。如果通过公共资金来持有REITs，交易的资产对象就是证券，不会直接体现在房子上。换句话说，有了REITs后，证券就是用来买卖的，房子是用来住的。只有充分推动公共资产证券化、租赁房证券化，房子是用来住的不是用来炒的政策才能得到基本落实。

《中国经营报》：中国REITs市场规模会有多大？

孟晓苏：所有庞大有保障的政府资产、央企国企、商业物业等不动产都能做成REITs。就拿政府资产来说，目前中国的直接负债是27万亿元，加上或有负债和间接负债，数量还要大一倍，但70%以上的地方债是用于基础设施建设，都是有资产保障的，而REITs无疑是用来化解这些地方债、盘活这些基础设施资产最科学的证券化工具。中国REITs市场完全可能做到像股市一样大规模，能达到40万亿元。我期望REITs能一步一步地做到像股市那样大规模的市场。

《中国经营报》：政府资产的REITs落地还有多久？

孟晓苏：市场活跃的主体是企业，因此目前企业是相当积极地推动和尝试REITs。但在推进REITs发展过程中，我们要抓住主要问题，把推动政府资产证券化作为主要任务。相比于企业，真正积累资产庞大和负债压力大的是政府。政府资产REITs收益率不高的问题可以通过一定的政府购买服务和补贴解决。而政府公共资产做成REITs的税费问题比商业资产REITs的税收问题更好解决。所以，政府公共资产REITs在中国推动更为需要，也更具可能性。